Notions élémentaires

Les différentes définitions des surfaces

Qu’est-ce qu’une surface ?

Le mot « surface » désigne à la fois un objet à deux dimensions, et la mesure scalaire de cet objet.

Pour rassurer mes lecteurs, beaucoup d’exemples concrets viendront argumenter mon propos pour éclairer l’emploi d’un langage de spécialiste, sans pour autant être imprécis ou superficiel.

Le terme surface peut prendre différents aspects, suivant que l’on voit l’objet avec un œil de géomètre, de physicien ou de topographe, ou de n’importe qui !

On confond souvent la surface, la superficie et l’aire. Bien que ces mots semblent synonymes, ils ont chacun quelques subtilités qui permettent l’emploi de l’un ou de l’autre suivant les cas rencontrés.

Surface

Le mot ‘’surface’’ désigne dans le langage courant un objet ou partie d’un objet plan qui s’étend dans un espace délimité. La limite de cet espace forme le périmètre.

Les murs d’une maison, la clôture d’un jardin, le fossé bordant un champ, le fil barbelé autour d’une pâture, sont autant d’éléments formant un périmètre et ainsi délimitant une surface. Il y a physiquement dans les cas cités des ‘objets’ qui bordent l’étendue que l’on veut définir.

Parmi les objets courants qui nous entourent, une table, un plan de travail, un bureau sont des ‘objets’ dont on voit parfaitement la surface qu’ils offrent pour y manger, travailler, écrire, sans qu’ils aient besoin d’une autre définition précise.

Superficie

Le mot ‘’superficie’’ désigne étymologiquement super, sur, et facies, face, l’étendue d’une surface

En géométrie, il s’agit de la mesure de la surface d’un objet mathématique à deux dimensions. Comprenez un objet plat ou offrant une étendue plane.

On a tous appris à l’école les formules de calcul qui nous permettent de mesurer la superficie, c’est-à-dire par abus de langage la ‘surface’ d’un carré, d’un rectangle, d’un triangle, du cercle etc.

Plus généralement, la superficie s’oppose à la profondeur, dès lors que l’on aborde les choses avec légèreté et prend alors le sens de superficiel.

Aire

L’aire vient du mot latin ‘’area’’ qui signifie l’emplacement. Ainsi on trouve ce mot dans bien des domaines par exemple : surface unie et dure où l’on bat les blés ; espace plan de rocher où les grands rapaces font leur nid, espace de repos le long des autoroutes, dessus d’une grosse enclume ; mais en mathématique cela désigne la mesure de la surface.

Mon propos ne se veut pas superficiel mais je ne peux passer sous silence la surface très connue qui fait 16,5 mètres de profondeur sur 40 mètres de large et plus communément appelée surface de réparation et sur laquelle les fautes commises doivent être ‘’réparées’’ pour le préjudice subi dans cette partie de l’aire de jeu.

Le calcul de la surface

On se souvient tous plus ou moins du calcul de la surface d’un carré ou d’un rectangle. C’est le produit de la largeur et de la longueur avec pour particularité dans le carré que longueur et largeur ont la même mesure.

Là où ça devient un peu plus compliqué c’est la mesure de la surface d’un triangle. Dois-je rappeler que la mesure de la surface c’est la moitié du produit de la base et de la hauteur. Mais dans la vie courante, il n’est pas aisé de mesurer la hauteur d’un triangle ! Si l’objet triangulaire tient dans la main ou est préhensible, on peut s’en sortir avec un peu de logique, mais s’il s’agit d’un terrain c’est plus difficile.

Rappelons que le triangle est une surface délimitée par le plus petit nombre de côtés, c’est-à-dire 3. Un triangle est donc indéformable et la connaissance de 3 au moins de ses composantes dont une longueur le défini parfaitement. Ainsi une longueur et deux des trois angles ou deux longueurs et un des trois angles ou les trois longueurs suffisent pour déterminer un triangle.

Dès que le triangle a de très grandes dimensions, disons supérieures à 2 mètres, il devient difficile d’en trouver naturellement la hauteur avec précision. Toutefois il est toujours possible d’en mesurer les côtés avec une chaine d’arpenteur, ou un télémètre. Ainsi pour mesure la surface d’un triangle je préfère la formule dite de Héron qui permet avec les fonctions ‘calculette’ d’un smartphone de s’affranchir du calcul.

Toute surface complexe, peut être décomposée en triangles. Ainsi, vous l’aurez compris, par une décomposition en triangles et à l’aide d’un télémètre que l’on peut se procurer aisément dans le commerce, n’importe qui peut mesurer précisément toutes sortes de surfaces complexes. On fera cependant confiance à un géomètre-expert qui possède d’autres méthodes de calcul, et surtout une méthodologie rigoureuse qui permet de contrôler ses calculs et ainsi les certifier.

Les unités de mesure

Si la distance se mesure en mètre (symbole « m ») la surface se mesure en mètre carré (symbole « m² »). Si vous mesurez vos longueurs avec un multiple du mètre comme le décamètre (dam), les surfaces correspondantes seront exprimées en dam².

Ici, les sourcils de mes lecteurs se froncent, pour ceux qui auraient oublié les tables de conversion étudiées à l’école primaire. Le plus simple étant de s’exprimer toujours en mètre. Cependant il faut bien tenir compte de l’are, cette mesure de surface employée par le cadastre.

C’est une mesure de la superficie d’une parcelle cadastrale qui traduit non pas sa surface de celle-ci mais sa contenance. La valeur d’un are est de 100m².

On parle ainsi de contenance cadastrale exprimée en centiare, are, hectare. Cela provient de l’arpent, vieux mot français d’origine gauloise qui servait à exprimer la mesure de la superficie agricole et qui a donné arpentage, action de mesurer les surfaces.

On trouve sur la toile des articles très intéressant sur l’histoire de la mesure et les origines de celles-ci.

Les communes françaises possèdent toutes un cadastre qui est géré par la direction générale des impôts et des finances publiques. Chaque cadastre est divisé en plusieurs planches que l’on appelle section cadastrale. Ses planches sont au format A0. Suivant l’échelle de représentation du plan cadastrale, la section cadastrale représente une étendue du territoire, qui représentée au format A0 détermine une surface.

Chaque section contient donc une surface qui est divisée en plusieurs parcelles, appartenant à différents propriétaires, et dont chacune exprime une contenance. L’unité choisie a été l’are.

Synthèse

Dès l’instant où l’on connait la mesure de la surface, c’est que l’on s’est intéressé à la limite de celle-ci. C’est donc la connaissance de la limite ou le périmètre de cette surface que réside l’essentiel de détermination de la mesure de cette surface. Certaines limites sont physiques et dans ce cas il est facile d’appréhender la surface, car elles sont alors incontestables, d’autres sont théoriques ; dans ce cas il convient que la définition de la limite soit précise, déterminée ou déterminable. La matérialisation de la limite permet une meilleure détermination de la surface. C’est ce que font les géomètres-expert dans leurs opérations de bornage et de délimitation.

Les limites physiques

Le plus explicite est encore de montrer par quelques photos des exemples de limites physiques, c’est-à-dire les objets ancrés dans le sol, ou dans la construction qui constituent de manière irréfutable une séparation entre des propriétés.

Exemple de limites physiques :

Les limites théoriques et juridiques

Si on se représente parfaitement une limite physique, en revanche il est plus compliqué d’appréhender une limite théorique.

Limites cadastrales

Le but du cadastre a toujours été de fixer l’impôt foncier. En Alsace Moselle, les héritages historiques ont fait du cadastre un livre foncier valant titre de propriété, c’est une exception française, partout ailleurs le cadastre ne constitue qu’une présomption de propriété.

Exemple de plan cadastral ci-contre :

Le cadastre s’appuie sur des limites physiques, mais lorsqu’on divise une propriété en vue de construire, par exemple, on définit un espace théorique dans lequel il y aura une future construction, ou un futur aménagement. Puis, la matérialisation de cette limite se fera sur le terrain par une opération d’implantation de bornes dans un premier temps, puis de clôtures, haies, murets, dans un deuxième temps.

Bornage

Le meilleur moyen de connaitre parfaitement les limites de son héritage ou de son fonds, c’est d’en demander le bornage à un géomètre-expert. Par la lecture attentive des titres de propriété, l’interprétation du cadastre, et des planches des anciennes sections, l’observation du terrain, le géomètre-expert pourra déterminer avec précision l’emplacement des bornes formant entre elles des limites qui dessineront sur le terrain de vastes polygones ou espaces à l’intérieur desquels s’étendra la surface à mesurer. Le bornage fait partie des procédures de délimitation d’une propriété.

Si ce mot ‘bornage’ évoque souvent les propriétés non bâties, il n’en reste pas moins que la délimitation dans un immeuble bâti est plus complexe. Un simple mur mitoyen par exemple appartient aux deux propriétaires voisins, dans une espèce de copropriété ou indivision, souvent source de litiges. La limite entre les deux propriétés se trouve à l’axe du mur et donc, par conséquent, impossible à atteindre. Dans ce cas la limite de propriété s’obtient par calculs.

Les surfaces bâties

L’action de construire un bâtiment va permettre l’émergence de surfaces bâties. Quelques fois sur plusieurs niveaux ou enterrées, voire en surplomb les différents niveaux d’un bâtiment développent des étendues dont la connaissance est fondamentale pour la détermination de différentes surfaces.

Comme nous l’avons vu précédemment, les limites de ces étendues sont parfois faciles à trouver parfois relèvent de manipulations dignes d’un professionnel.

Le but de la détermination de ces surfaces réside en une taxation dont le CGI a le secret, mais aussi à la fixation de loyers ou de prix de vente.

Ainsi la taxe foncière, la taxe d’habitation dont il est fortement question de la supprimer (pour ne citer que les plus courantes et les plus connues) s’appuient sur des surfaces physiques dont il est nécessaire de connaitre les limites afin d’en déterminer la mesure, et par conséquent le montant de l’imposition.

Les surfaces bâties donnent lieu à la perception de taxes foncières sur les propriétés bâties.

Je ne m’étends pas plus sur le régime des taxes applicables en France tant ce domaine est vaste et complexe.

Surface de plancher

La surface de plancher des constructions (SPC) est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions créée par la loi[1]. Le texte de loi défini la théorie applicable pour pouvoir déterminer sans ambiguïté la surface de plancher, et qui sert, à compter du 1er mars 2012, à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme.

Cette notion se substitue aux anciennes surfaces hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON), et est destinée à simplifier le calcul des surfaces prises en compte dans les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, tout en générant des possibilités de construire supérieures, de l’ordre de 10 %.

Que se passe-t-il pour une maison ?

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction. À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

  • Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
  • Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs
  • Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, plancher ne supportant pas un tel usage)

Exemple :

Dans le cas de cet aménagement de salle de bain, on remarque que la surface rouge, située sous la pente du toit, correspondant à l’emplacement d’une partie de la baignoire, a une hauteur de plafond inférieure à un mètre quatre-vingts ; de même pour la partie cernée de bleu, au sol, où le plafond est à moins d’un mètre quatre-vingts du sol.

Les surfaces bleues et rouges ne sont pas comptabilisées dans la ‘surface de plancher’. Ainsi la surface DE plancher n’est pas égale à la surface DU plancher. Il n’en reste pas moins que cette surface est bien utilisée ; mais on verra ensuite que ce n’est ni de la ‘surface utile’ ni même de la ‘surface habitable’ !

Que se passe-t-il pour un immeuble collectif ?

La surface de plancher possède les mêmes caractéristiques avec quelques spécificités dues au fait qu’un immeuble collectif et composé à la fois d’espaces privées et communs.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction. À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

  • Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  • Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs ;
  • Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • Surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • Surface égale à 10 % des surfaces de plancher destinée à l’habitation, après déductions des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Avec de telles définitions d’exclusion, on comprend que l’appréciation des limites de la surface à déterminer, est affaire de spécialiste.

Surface utile

La surface utile est apparue au début des années 90 pour remplacer la notion de « surface corrigée », qui avait pour fonction de corriger la surface habitable en prenant en compte des éléments comme l’orientation des pièces, leur éclairement, le niveau d’équipement des logements etc… Il en résultait un calcul complexe dont le seul but était de de calculer les loyers principaux (hors annexes) des logements locatifs sociaux.

La notion de surface utile simplifie le calcul des loyers HLM, et s’applique aussi aux dispositifs de défiscalisation des personnes physiques à compter du dispositif fiscal de l’amortissement Besson.

Cette notion de surface utile est donc déterminante pour le calcul des loyers réglementés dans le neuf en France. On obtient ainsi le montant du loyer par le produit de cette surface utile et du loyer plafond au mètre carré.

Mode de calcul de la SU

Le principe est très simple : la surface utile est la somme de la surface habitable et de 50 % des surfaces annexes.

C’est à dire selon l’arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 :

« les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ».

Mais si l’on parle de la surface utile dans le cadre d’un investissement locatif privé contemporain comme la loi Scellier, le principe général est conservé mais avec quelques précisions apportées par l’administration. Ainsi, le total des annexes est plafonné à 16 m² avant application des 50 % pour les maisons individuelles disposant d’un garage fermé, l’excédent de surface du garage (au-delà d’un forfait de 12 m²) pourra être compté en tant que surface annexe.

Le Code de la construction et de l’habitation (art. R. 353-16) définit la surface utile comme étant égale à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié de la surface des annexes suivantes : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m2.

En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul : les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 ainsi que les surfaces des jardins, cours et garages.

Vous l’aurez une fois de plus compris, la mesure de ces surfaces et surtout la garantie de prise en compte des bonnes limites relève du travail d’un expert.

Surface habitable (loi BOUTIN)

La surface habitable est, en France, définie par les 2e et 3e alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :

Elle ne doit pas être confondue avec la surface hors œuvre brute (SHOB), la surface hors œuvre nette (SHON), ou la surface de plancher qui a remplacé les deux premières en 2012.

La surface habitable se réfère comme son nom l’indique à la notion d’habitabilité du logement. Outre la notion d’espace et termes de surface, le volume occupé par les habitants du logement est aussi déterminant. Nous avons parlé depuis un moment de la hauteur de 1,80m sous plafond, c’est pour garantir en quelques sortes un certain volume à chacun des habitant du logement

Surface de la loi CARREZ

C’est un calcul qui ne s’applique que dans les copropriétés.

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne.

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l’exclut : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] vérandas… ».

Litiges

La jurisprudence est abondante dans ce domaine et il faut prendre garde de mentionner cette surface dans un acte de vente, faute de quoi l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.

Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop, cependant rien n’est prévu en cas d’excédent de mesure.

Synthèse

La détermination d’une surface relève à la fois de calculs mathématiques pour déterminer la géométrie de cette surface et appliquer ainsi les bonnes formules de calcul, mais aussi de définitions juridiques que l’on trouve dans les codes en vigueur.

S’il est permis au vendeur de calculer lui-même la surface d’un bien mis en vente ou en location, je ne saurai que trop lui conseiller de faire appel à l’expertise d’un professionnel dont c’est le métier, et qui avec la méthodologie appropriée pourra garantir la surface ainsi annoncée. En tenant compte bien entendu des définitions juridiques et des méthodes de calcul à employer.

[1] l’ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme et le décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011

Mitoyennté

Article 653 du code civil

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Dans les villes et les campa-gnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Nu d'un mur

Pour bien prendre une mesure de longueur, il faut connaître parfaitement l’origine et l’extrémité de cette longueur. Ces extré-mités sont souvent les faces des murs ou cloisons d’une pièce.

Dans un ensemble bâti on parlera de ‘nu’ d’un mur. C’est en définitive la surface visible d’un mur ou d’une cloison sur laquelle on peut poser la main. C’est à partir de cette surface que l’on mesurera la longueur jusqu’à une autre surface opposée, par exemple le mur d’en face.

Dans le bâti ancien, si les murs sont habillés de panneaux de bois sculptés, avec des motifs saillants, ou de plinthes sophis-tiquées, il est préférable de faire appel à un homme de l’art pour mesurer, car son expertise lui permettra de trouver le ‘nu’ du mur.

Surface habitable

Code de l’habitation et de la construction

Modifié par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 – art. 2 JORF 29 mai 1997

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

le SHON

La surface hors œuvre net (SHON)

est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle permettait de vérifier que la densité des constructions respectait le coefficient d’occupation des sols (COS) applicable au terrain et de constituer l’assiette de calcul des taxes liées à la construction du bâtiment (TLE, TDENS, CAUE…)

La SHON se calculait en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :

  • surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
  • surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
  • surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
  • surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération ;
  • surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
  • surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
  • surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l’habitation ;
  • déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène ;
  • déduction d’une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d’occupation des sols (COS).